Vuokran alv-prosentti — vuokra on veroton, ellei vuokranantaja hakeudu verovelvolliseksi

Vuokrassa ei lähtökohtaisesti ole arvonlisäveroa. Arvonlisäverolain 27 §:n mukaan veroa ei suoriteta maanvuokraoikeuden, huoneenvuokraoikeuden tai muun kiinteistöön kohdistuvan oikeuden luovuttamisesta. Sääntö koskee asuntoa, toimitilaa, varastohallia, peltoa ja tonttia.

Vuokraan lisätään arvonlisävero kahdessa tilanteessa:

• Vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta. Silloin vuokraan lisätään yleinen kanta 25,5 %.
• Vuokraus on jokin arvonlisäverolain 29 §:n poikkeuksista, esimerkiksi majoitus, pysäköinti tai kokoustilan tilapäinen vuokra. Nämä ovat verollisia ilman hakeutumista.

Tavaran vuokra on eri asia kuin kiinteistön vuokra. Esimerkiksi koneen, auton tai työkalun vuokraan sovelletaan yleistä kantaa 25,5 %.

Vuokran alv-prosentti vuokratyypeittäin

• Asunnon vuokra: veroton. Asunnosta ei voi hakeutua verovelvolliseksi, kun vuokralainen asuu siinä.
• Toimitila, liiketila tai toimisto: veroton. Vuokra on 25,5 %, jos vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi.
• Lyhytaikainen majoitus, kuten mökki, hotellihuone tai kalustettu huoneisto tilapäiseen majoitukseen: 13,5 %.
• Autopaikka tai autotalli asunnon tai liiketilan yhteydessä: sama kuin tilan vuokra, jos sama vuokranantaja vuokraa molemmat samalle vuokralaiselle.
• Erikseen vuokrattava autopaikka tai autotalli pysäköintiin: 25,5 %.
• Kokous-, näyttely- tai urheilutila tilapäisesti: 25,5 %.
• Liikuntatilan vuoro tuntihinnalla liikunnan harjoittajalle, esimerkiksi salivuoro: 13,5 % liikuntapalveluna.
• Minivarasto, joka on erotettu seinillä ja johon vain vuokralainen pääsee: veroton kiinteistön vuokra.
• Varastointipalvelu, jossa vuokranantaja säilyttää tavarat eikä asiakas pääse tiloihin: 25,5 %.
• Säilytyslokero: 25,5 %.
• Kiinteistöön pysyvästi asennettu kone tai laite, esimerkiksi korjaamon autonosturi: 25,5 %, vaikka itse tilan vuokra olisi veroton.
• Mainostila tai automaatin paikka kiinteistöltä: 25,5 %.
• Pellon ja maa-alueen vuokra: veroton, ks. maatalouden alv-prosentit.

Alennettu kanta koskee majoitusta vain silloin, kun toimintaa harjoitetaan ammattimaisesti ja tilat on kalustettu tilapäistä majoitusta varten. Verohallinnon majoitusohjeen mukaan asunnon vuokrasopimus on veroton, jos vuokra peritään kuukausittain ja sopimus on toistaiseksi voimassa tai yli kuuden kuukauden mittainen. Kalustamattoman tilan vuokra ei ole majoitusta, vaikka se olisi lyhytaikainen. Majoituksen rajanvedosta tarkemmin oppaassa hotellin alv-prosentti.

Milloin tilapäinen vuokra on verollinen

Kokous-, näyttely- ja urheilutilan vuokra on verollinen, kun käyttöoikeus luovutetaan tilapäisesti. Pitkäaikainen vuokrasopimus on tavallinen kiinteistön vuokra, vaikka tila olisi samanlainen.

Verohallinnon ohjeen esimerkeissä:

• Kauppakeskuksen pihalla noin kaksi viikkoa ennen joulua myyvä joulukuusikauppias maksaa vuokraa, johon sisältyy arvonlisävero yleisellä kannalla. Luovutus on tilapäinen, eikä siitä voi hakeutua verovelvolliseksi.
• Pitkäaikaisella sopimuksella vuokrattu toripaikka on veroton kiinteistön vuokra (KHO 1997:7).
• Avokonttorin vaihtuva työpiste on verollinen palvelu. Lukollinen oma tila pitkäaikaisella sopimuksella on sen sijaan kiinteistön vuokraa.

Autopaikka ja autotalli

Pysäköintipaikan vuokra on arvonlisäverolain 29 §:n mukaan verollista pysäköintitoimintaa, ellei se liity tilan vuokraan. Verohallinnon pysäköintiohjeen mukaan autopaikka on veroton, kun kaksi ehtoa täyttyy:

1. Autopaikka ja asunto tai liiketila ovat osa samaa kokonaisuutta.
2. Sama vuokranantaja vuokraa molemmat samalle vuokralaiselle.

Jos autopaikka vuokrataan kenelle tahansa pysäköijälle, siitä laskutetaan 25,5 %. Sama koskee tilannetta, jossa asunnon ja autopaikan vuokranantaja on eri. Esimerkiksi erillinen pysäköintiyhtiö perii arvonlisäveroa, vaikka pysäköijät asuisivat viereisessä talossa.

Autojen, asuntovaunujen ja veneiden talvisäilytys on myös verollista pysäköintitoimintaa, vaikka sopimus olisi puolen vuoden mittainen.

Jos vuokranantaja laskuttaa verollisen autopaikan yhteydessä erikseen sähköauton lataussähköstä, kyse on kahdesta myynnistä: autopaikka on palvelu ja sähkö tavaraa. Molempiin sovelletaan yleistä kantaa 25,5 %.

Sähkö, lämpö ja vesi vuokran yhteydessä

Arvonlisäverolain 27 §:n 2 momentin mukaan veroa ei suoriteta sähköstä, lämmöstä, vedestä tai muusta sellaisesta hyödykkeestä, joka luovutetaan verottoman vuokran yhteydessä. Vesi- ja sähkömaksu seuraavat siis vuokraa:

• Veroton vuokra: vesi ja sähkö laskutetaan ilman arvonlisäveroa, vaikka ne olisivat laskulla omina riveinään.
• Verollinen vuokra: vuokranantaja suorittaa arvonlisäveron koko vuokrasta, myös siihen sisältyvästä sähköstä.

Tätä hakutulokset eivät yleensä kerro: arvonlisäverovelvollinen vuokralainen voi vähentää verottomaan vuokraan sisältyvän sähkön ja lämmön arvonlisäveron. Edellytys on, että vuokranantaja antaa arvonlisäverolain 209 h §:n mukaisen selvityksen. Selvityksessä on oltava muun muassa osapuolten nimet ja Y-tunnukset, kohdekausi, vuokran kokonaismäärä, energian osuus siitä ja vuokranantajan energiasta maksaman veron määrä. Vesi ei ole energiahyödyke, joten sen verosta ei saa vastaavaa vähennystä.

Hakeutuminen verovelvolliseksi vuokrasta

Vuokranantaja voi hakeutua verovelvolliseksi toimitilan vuokrasta, jos vuokralainen käyttää tilaa jatkuvasti arvonlisäveron vähennykseen oikeuttavassa toiminnassa (AVL 30 §). Vuokralaisen toiminnan ei tarvitse olla kokonaan verollista. Riittää, että osa tilassa harjoitettavasta toiminnasta on verollista. Vuokralainen saa vähentää vuokran arvonlisäveron vain siltä osin kuin se käyttää tilaa vähennykseen oikeuttavaan toimintaan.

Hakeutuminen kannattaa yleensä silloin, kun vuokranantaja tekee tilaan remontin tai rakentaa sen. Hakeutunut vuokranantaja saa vähentää tilaan kohdistuvien hankintojen arvonlisäveron, ja vuokralainen saa vähentää vuokraan lisätyn veron.

Verohallinnon ohjeen (21.1.2025) mukaan:

• Hakeutuminen tehdään erikseen, vaikka vuokranantaja olisi jo muusta liiketoiminnasta arvonlisäverovelvollinen.
• Hakeutuminen koskee vain ilmoitettua tilaa. Pienin yksikkö on huoneisto tai muu selvästi erottuva tila, joka on vuokralaisen yksinomaisessa käytössä.
• Verovelvollisuus alkaa aikaisintaan päivästä, jona ilmoitus on annettu YTJ-palvelussa tai OmaVerossa tai saapunut Verohallintoon. Ennen sitä vuokra on veroton.
• Takautuvasti voi hakeutua vain uudisrakentamisen tai perusparannuksen jälkeen, jos ilmoitus tehdään kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun valmis tila otettiin verolliseen käyttöön. Tavallisesta korjaustyöstä takautuvaa vähennystä ei saa.
• Vuokraketjussa jokaisen on hakeuduttava. Jos vuokralainen vuokraa tilan edelleen, myös sen on oltava hakeutunut, jotta ensimmäinen vuokranantaja voi hakeutua.

Vuokralaisen kannattaa tarkistaa YTJ:stä, onko vuokranantaja rekisteröity verovelvolliseksi nimenomaan kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta. Pelkkä liiketoiminnan alv-rekisteröinti ei riitä. Jos vuokranantaja ei ole hakeutunut, vuokraan ei saa lisätä arvonlisäveroa, eikä vuokralainen voi vähentää sitä.

Asunto-osakeyhtiön tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ehto on tiukempi: yhtiö voi hakeutua vain, jos osakas saa vähentää vastikkeen veron kokonaan.

Tavallisesta alv-velvollisuudesta ja sen kannattavuudesta pienellä liikevaihdolla kerrotaan oppaassa alv-velvolliseksi hakeutuminen.

Kun vuokralainen vaihtuu tai tila jää tyhjäksi

Kiinteistön vuokrasta hakeutunut ei voi lopettaa verovelvollisuutta omasta tahdostaan (AVL 174 § 3 mom.). Verovelvollisuus päättyy tilan osalta vasta, kun hakeutumisen edellytykset lakkaavat, esimerkiksi kun uusi vuokralainen ei käytä tilaa vähennykseen oikeuttavassa toiminnassa.

• Uusi vuokralainen harjoittaa verollista toimintaa: verovelvollisuus jatkuu, eikä uutta hakemusta tarvita.
• Tila jää tyhjäksi: tila säilyy verollisessa käytössä, kunnes on selvää, että se vuokrataan verottomana (KHO 1999:8).
• Uusi vuokralainen harjoittaa verotonta toimintaa, kuten lääkäriasema tai vakuutusedustaja: vuokra on siitä alkaen veroton, eikä sitä saa laskuttaa arvonlisäverollisena.

Kun tilan käyttö muuttuu verottomaksi, uudisrakentamisen ja perusparannuksen arvonlisäveroa voidaan joutua palauttamaan. Kiinteistöinvestoinnin vähennystä tarkistetaan kymmenen vuoden ajan. Tämä on syy selvittää tulevan vuokralaisen toiminta ennen vuokrasopimusta.

Mitä vuokralaskulle merkitään

Kun laskutat yritystä vuokrasta, lasku tehdään kuten muustakin myynnistä. Mitä laskulle muuten merkitään, kerrotaan oppaassa laskun pakolliset tiedot.

Veroton vuokra:

1. Vuokra omana rivinään ilman arvonlisäveroa, esimerkiksi "Liiketilan vuokra 10/2026"
2. Vesi ja sähkö omina riveinään ilman arvonlisäveroa, jos ne laskutetaan erikseen
3. Merkintä verottomuudesta tai viittaus lainkohtaan, esimerkiksi "Veroton kiinteistön vuokra, AVL 27 §". Arvonlisäverolain 209 e § vaatii sen laskulle, kun myynnistä ei suoriteta veroa.

Verollinen vuokra, kun vuokranantaja on hakeutunut:

1. Vuokra ilman veroa, verokanta 25,5 % ja veron määrä
2. Sähkö ja muut vuokraan sisältyvät erät samalla verokannalla
3. Myyjän arvonlisäverotunniste

Jos samalla laskulla on sekä veroton tilavuokra että verollinen erä, kuten erikseen vuokrattu autopaikka tai laitevuokra, kukin rivi merkitään omalla verokannallaan. Laske verolliset summat alv-laskurilla.

Yleisimmät virheet

• Toimitilan vuokraan on lisätty arvonlisävero, vaikka vuokranantaja ei ole hakeutunut kiinteistön vuokrauksesta verovelvolliseksi
• Vuokranantaja on alv-rekisterissä muusta liiketoiminnasta ja olettaa sen riittävän myös vuokraan
• Kalustamatonta huoneistoa on vuokrattu lyhytaikaisesti alennetulla majoituskannalla
• Asunnon yhteydessä vuokratusta autopaikasta on peritty arvonlisävero, vaikka sama vuokranantaja vuokraa molemmat
• Erikseen vuokratun autopaikan tai autotallin vuokra on laskutettu verottomana
• Verottoman vuokran vesi- ja sähkömaksuun on lisätty arvonlisävero
• Vuokrasta on haettu takautuvaa verovelvollisuutta ajalta ennen ilmoitusta ilman uudisrakentamista tai perusparannusta