Majoituksen alv-prosentti on 13,5 % — ja milloin mökin tai Airbnb-asunnon vuokra on veroton

Majoitukseen sovelletaan Suomessa alennettua arvonlisäverokantaa 13,5 %. Kanta koskee hotellin lisäksi mökkejä, leirintäalueita, retkeilymajoja, aamiaismajoitusta ja kalustettujen huoneistojen lyhytaikaista vuokrausta. Voimassa olevat kannat ovat 25,5 %, 13,5 %, 10 % ja 0 %.

Kanta oli 10 % vuoden 2024 loppuun, 14 % vuonna 2025 ja on ollut 13,5 % 1.1.2026 alkaen. Jos lähde kertoo jonkin vanhoista luvuista, se on kirjoitettu ennen muutosta.

Majoituksen verokanta on helppo, mutta se ei kerro, pitääkö veroa periä lainkaan. Majoitustilan luovutus on arvonlisäverollista vain silloin, kun se on hotelli- tai leirintäaluetoimintaan verrattavaa majoitustoimintaa. Muuten kyse on kiinteistön vuokrasta, joka on arvonlisäveroton. Mökin tai asunnon vuokraajalle tämä on usein tärkeämpi kysymys kuin prosentti.

Milloin vuokraus on majoitustoimintaa

Verohallinnon majoitusohjeen mukaan majoitustilan luovutus on verollista, kun kaikki nämä täyttyvät:

1. Tila on kalustettu majoitusta varten. Kalustamattoman tilan vuokra ei ole majoitusta, vaikka se olisi lyhytaikainen.
2. Majoitus on tilapäistä. Tyypillisesti hinta on vuorokausi- tai viikkohinta, ja tilaa markkinoidaan lyhyeen majoitukseen. Pitkä irtisanomisaika viittaa vuokrasuhteeseen.
3. Toiminta on ammattimaista ja jatkuvaa. Majoitusta myydään ulkopuolisille ansiotarkoituksessa, ei satunnaisesti.
4. Myyjä myy majoituksen omissa nimissään. Myyjä on se, joka on laskulla ja varausvahvistuksessa majoituksen myyjänä.

Siivous, vastaanotto tai aamiainen eivät ole ehtoja. Ne tukevat ammattimaisuutta, mutta mökkien vuokraus on verollista majoitusta ilman oheispalvelujakin (KHO 5.9.1996 taltio 2696).

Kun majoittaja on verovelvollinen, veroa peritään siitä riippumatta, onko asiakas yksityishenkilö vai yritys. Verovelvollisuus ei synny, jos liikevaihto jää kalenterivuodessa enintään 20 000 euroon. Katso kannattaako alv-velvolliseksi hakeutua.

Mökki, kakkosasunto ja Airbnb

Tätä hakutulokset käsittelevät huonoimmin. Osa sivuista väittää majoituksen ehdoksi "alle kolmen kuukauden vuokrauksen" tai "hotellimaiset palvelut". Verohallinnon ohjeessa ratkaisevat kohteiden määrä ja oma käyttö.

• Yksi tai kaksi kohdetta: verollisuuden edellytys on lähtökohtaisesti, että kohdetta käytetään yksinomaan majoitusliiketoiminnassa. Yksittäisen huoneiston vuokraaminen on Verohallinnon mukaan harvoin liiketoimintaa.
• Omassa käytössä oleva mökki tai asunto: satunnainen tarjoaminen majoittujille ei ole majoitustoimintaa. Jos asuntoa käytetään jatkuvasti itse, vuokraus on veroton, vaikka asuntoa tarjottaisiin majoittujille ympäri vuoden.
• Useita mökkejä tai huoneistoja jatkuvassa vuokrauksessa: toiminta voi täyttää verollisen majoitustoiminnan edellytykset. Toiminta voi olla myös kausiluonteista. Kun toiminta on laajaa, vähäinen oma käyttö ei muuta sitä verottomaksi, mutta rajoittaa vähennysoikeutta.

Verohallinnon esimerkeissä:

• Pariskunta vuokraa omaa lomahuoneistoaan niinä viikkoina, joina ei käytä sitä itse. Kyse ei ole liiketoiminnasta, eikä pariskunta suorita arvonlisäveroa.
• Yhtiön ainoa mökki tuottaa noin 10 000 euroa vuodessa, ja omistajat käyttävät sitä neljä sesonkiviikkoa. Vuokraus on veroton.
• Yhtiön mökkiä ei käytetä itse lainkaan, sitä myydään ympäri vuoden ja liikevaihto on 30 000 euroa. Kyse on verollisesta majoituksesta kannalla 13,5 %.
• Yksityishenkilö tarjoaa asuntoaan välityssivustolla vuorokausihinnalla, saa 30 vuorokaudesta 5 000 euroa, eikä ole tehnyt ilmoituksia viranomaisille tai taloyhtiölle. Toiminta on niin vähäistä, ettei se ole majoitustoimintaa.

Ammattimaisuuden näyttönä Verohallinto pitää muun muassa ilmoitusta kunnan terveydensuojeluviranomaiselle ennen toiminnan aloittamista, matkustajailmoituksia majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain mukaisesti, ilmoitusta taloyhtiölle ja tilojen varustamista majoitukseen. Jos liikevaihto jää alle 20 000 euron, verollisuuden edellytykseksi voidaan asettaa, että näitä säännöksiä noudatetaan ja tilojen käytöstä yksinomaan liiketoiminnassa on riittävä näyttö.

Kuka maksaa arvonlisäveron, kun välittäjä myy

Mökkejä ja loma-asuntoja myydään usein välittäjän kautta. Verokohtelu riippuu siitä, kenen nimissä majoitus myydään asiakkaalle.

• Välittäjä myy majoituksen omissa nimissään: välittäjä on myyjä ja suorittaa arvonlisäveron 13,5 % asiakkaan koko maksusta. Omistaja suorittaa veroa välittäjältä saamastaan tilityksestä vain, jos se on itse verovelvollinen.
• Välittäjä toimii vain välittäjänä, ja majoitus myydään omistajan nimissä: omistaja suorittaa veron majoituksesta, jos se on verovelvollinen. Välittäjä suorittaa veron vain välityspalkkiostaan.

Kun omistaja luovuttaa mökin tai asunnon kokonaan matkailuyrittäjän käyttöön, eikä käytä sitä itse lainkaan, omistaja ei harjoita majoitusta vaan vuokraa kiinteistöä. Tilitys on silloin veroton. Omistaja voi sopia yrittäjän kanssa, että vuokra on verollinen, ja hakeutua kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta verovelvolliseksi. Silloin vuokraan lisätään yleinen kanta 25,5 %, ei majoituksen kantaa.

Hakeutuminen ei ole mahdollista, jos omistaja saa sopimuksen mukaan käyttää mökkiä itse niinä viikkoina, joina yrittäjä ei saa sitä vuokrattua. Silloin omistaja ei ole luovuttanut yksinomaista käyttöoikeutta. Vuokran verollisuudesta tarkemmin oppaassa vuokran alv-prosentti.

Verovelvollinen majoittaja saa vähentää välityspalkkion arvonlisäveron. Jos verovelvolliselta majoittajalta palkkion veloittaa ulkomainen välityssivusto, joka ei ole rekisteröitynyt Suomessa arvonlisäverovelvolliseksi, majoittaja suorittaa palkkiosta arvonlisäveron itse käännetyllä verovelvollisuudella ja vähentää sen samalla ilmoituksella.

Pitkä majoitus on usein vuokraa

Sama huoneisto voi olla samalle yritykselle joko verollista majoitusta tai verotonta vuokraa. Verohallinnon mukaan majoitusyrityksenkin on käsiteltävä verottomana sopimus, joka tehdään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan tai vastaavin ehdoin:

• vuokra peritään kuukausittain
• sopimus on voimassa toistaiseksi tai yli kuusi kuukautta
• irtisanomisaika ja muut ehdot ovat samat kuin tavallisessa asunnon vuokrassa.

Kuukauden mittainen jakso ei silti yksin tee majoituksesta verotonta. Keskusverolautakunnan ratkaisussa KVL 41/2017 kalustettujen palveluasuntojen majoitus oli verollista, vaikka sitä myytiin myös kuukauden jaksoina kuukausihinnalla. Asunnoissa oli vastaanotto ja muita palveluja, ja ne kilpailivat hotellien kanssa.

Lisäpalvelut: 13,5 % vai 25,5 %

Majoitukseen kiinteästi kuuluva palvelu seuraa majoituksen kantaa. Palvelu, jonka asiakas valitsee itse ja josta maksetaan käytön mukaan, verotetaan omalla kannallaan.

• Loppusiivous ja liinavaatteet majoituksen yhteydessä: 13,5 %, myös eri laskulla.
• Ylimääräinen siivous kesken majoituksen: 25,5 %.
• Aamiainen ja muut ateriat: 13,5 %, mutta ne on eriteltävä laskulla.
• Sauna, palju, vene tai muu tavara erillisellä maksulla: 25,5 %.
• Wifi tai maksu-tv erillisellä maksulla: 25,5 %; hintaan sisältyvänä 13,5 %.

Leirintäalueella kannat menevät näin:

• Asuntovaunun tai teltan paikka: 13,5 %.
• Sähkö, joka sisältyy vaunupaikan hintaan: 13,5 %.
• Sähkö erillisellä kiinteällä tai kulutuksen mukaisella maksulla: 25,5 %.
• Liinavaatteet asiakkaan omaan asuntovaunuun: 25,5 %.
• Pelkkä vaunun talvisäilytys ja sen sähkö: 25,5 %.

Hotellilaskun rivit, aamiaisen veron peruste ja peruutusmaksut käydään tarkemmin läpi oppaassa hotellin alv-prosentti.

Oma käyttö, lähipiiri ja vähennysoikeus

Majoitustilojen käyttö itse tai lähipiirin kanssa vaikuttaa sekä siihen, onko toiminta verollista, että siihen, mitä saa vähentää.

• Mökki vuokrataan vain omistajille ja työntekijöille: toiminta ei ole majoitustoimintaa, vaikka vuokraa perittäisiin. Vuokra on veroton, eikä kuluista saa vähentää arvonlisäveroa.
• Lähipiirille vuokrataan alihintaan: jos vuokra jää huomattavasti alle käyvän hinnan, arvonlisävero suoritetaan käyvästä hinnasta. Tavalliset henkilökunta-alennukset ovat sallittuja.
• Kohde on osin omassa käytössä: kulut jaetaan vähennyskelpoiseen ja vähennyskelvottomaan osaan. Oman ja lähipiirin maksuttoman käytön osalta arvonlisäveroa ei saa vähentää.

Verohallinto edellyttää, että lomamökkien ja huoneistojen käyttöä seurataan varauskirjalla tai muulla tavalla niin, että majoittujat ja ajankohdat voidaan todentaa jälkikäteen. Jos kohteessa on omaa käyttöä, varauskirja on myös vähennysten peruste.

Majoituksen laskulle

Verovelvollisen majoittajan laskulle tulevat:

1. Majoituksen veroton hinta, verokanta 13,5 % ja veron määrä.
2. Aamiainen tai muut ateriat omana rivinään samalla kannalla.
3. Erikseen maksetut palvelut, kuten sauna tai veneen vuokra, omille riveilleen kannalla 25,5 %.
4. Veron määrä yhteensä kultakin verokannalta.

Majoittaja, joka ei ole arvonlisäverovelvollinen, ei merkitse laskulle arvonlisäveroa lainkaan. Laskun muut merkinnät ovat samat kuin missä tahansa laskussa, ks. laskun pakolliset tiedot. Veron voi laskea verollisesta hinnasta ulos ALV-laskurilla, ja majoituksen laskun voi tehdä selaimessa Laskusella.

Yleisimmät virheet

• Laskulla tai hinnastossa on vanha 10 tai 14 prosentin kanta
• Omassa käytössä olevan mökin satunnaisesta vuokrasta peritään arvonlisävero
• Loppusiivous tai liinavaatteet laskutetaan yleisellä kannalla, vaikka ne myydään majoituksen yhteydessä
• Omistaja yrittää hakeutua vuokrasta verovelvolliseksi, vaikka sopimus sallii oman käytön
• Kuukausivuokralla toistaiseksi vuokrattuun huoneistoon sovelletaan majoituksen kantaa
• Asuntovaunupaikan erikseen laskutettu sähkö laskutetaan majoituksen kannalla